Продолжая тему о приемке квартиры, обратимся к еще одному аспекту, о котором полезно знать новоселу. Как уже говорилось ранее, после подписания акта приема-передачи ответственность за сохранность и с...
Продолжая тему о приемке квартиры, обратимся к еще одному аспекту, о котором полезно знать новоселу. Как уже говорилось ранее, после подписания акта приема-передачи ответственность за сохранность и содержание квартиры переходит к дольщику. Более того, подписанный акт является одним из документов, необходимых для получения прав собственности на жилье.
Однако это не значит, что, обнаружив новые дефекты, хозяин квартиры обязан справляться с проблемой лишь своими силами.
По закону, на вновь построенный дом устанавливается гарантия, поэтому если некоторые из недоделок вскрылись после того, как был подписан акт приема-передачи, у вас есть шанс добиться их устранения за счет застройщика.
Главное – знать о своих правах.
Комментарий юриста: Андрей Александрович Ковшутин, Правовой центр «ЭГИДА».
Вопрос: Не все дефекты удается выявить в момент приемки квартиры, - иногда проходит время, прежде чем они дадут о себе знать. Каков порядок действий в таких случаях, куда обращаться, и кто обязан устранять недостатки?
А. Ковшутин: Все претензии по качеству должны предъявляться к застройщику. При этом в адрес застройщика направляется претензия с указанием обнаруженного недостатка, срока, в течение которого необходимо произвести те или иные действия. Претензия направляется таким образом, чтобы у вас остался след от её подачи: либо виза о приеме на втором экземпляре, либо уведомление о её вручении почтовой службы.
Вопрос: Какой гарантийный срок устанавливается на новый дом по российскому законодательству, и могут ли строители указать более короткий срок приема претензий по гарантии (например, 1 год)?
А. Ковшутин: Исходя из статьи 7 Федерального Закона 214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику, если только иное не предусмотрено договором (исключение составляет технологическое и инженерное оборудование).
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, также устанавливается договором, но составляет не менее чем три года. В данном случае гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Об указанном пятилетнем сроке также упоминается в пункте 3 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей». Таким образом, установление в договоре иного (менее пяти лет) гарантийного срока будет противоречить действующему законодательству.
Независимо от того, каким образом приобретена квартира (напрямую от застройщика или от дольщика по уступке) на указанную недвижимость распространяются сроки, установленные соответственно статьей 7 Федерального закона 214-ФЗ либо статьей 29 Закона «О защите прав потребителей».
Если же квартира приобретена в результате сделки купли-продажи, претензии относительно недостатка товара предъявляются, как правило, в течение двух лет (ст. 19 Закона «О защите прав потребителей»)
Вопрос: В каких ситуациях застройщик на законных основаниях может снять с себя ответственность за дефекты квартиры, сославшись на неправильные действия дольщика?
А. Ковшутин: Обратимся к договору долевого строительства, который заключается между дольщиком и застройщиком. Согласно ему застройщик обязуется в указанный в договоре срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Участник долевого строительства, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из этого следует, что до момента передачи дольщику объекта долевого строительства (например, квартиры), дольщик не обладает правами в отношении указанного объекта и не вправе предпринимать какие-либо действия, направленные на его изменение.
На практике нередки случаи, когда на этапе строительства дольщик самовольно осуществляет планировку жилого помещения по своему усмотрению, разводку коммуникаций и т.д. В дальнейшем между ним и застройщиком возникает конфликтная ситуация, при которой застройщик либо не может передать объект, строительство которого, в результате произведено с нарушением проекта, либо отказывается принять претензии относительно строительных недостатков, относя их на счет нерадивого дольщика.
Важно понимать, что до момента передачи квартиры дольщику ответственность за неё несет застройщик, а значит, отказ в допуске в квартиру до момента окончания строительства для производства каких-либо работ не может быть расценен как незаконный. Возможность же контроля строительства квартиры со стороны дольщика целесообразно оговорить при заключении договора.
Благодарим А.А. Ковшутина за помощь в подготовке материала.