Продолжая тему о приемке квартиры, обратимся к еще одному аспекту, о котором полезно знать новоселу. Как уже говорилось ранее, после подписания акта приема-передачи ответственность за сохранность и с...
Продолжая тему о приемке квартиры, обратимся к еще одному аспекту, о котором полезно знать новоселу. Как уже говорилось ранее, после подписания акта приема-передачи ответственность за сохранность и содержание квартиры переходит к дольщику. Более того, подписанный акт является одним из документов, необходимых для получения прав собственности на жилье.
Однако это не значит, что, обнаружив новые дефекты, хозяин квартиры обязан справляться с проблемой лишь своими силами.
По закону, на вновь построенный дом устанавливается гарантия, поэтому если некоторые из недоделок вскрылись после того, как был подписан акт приема-передачи, у вас есть шанс добиться их устранения за счет застройщика.
Главное – знать о своих правах.
Комментарий юриста: Андрей Александрович Ковшутин, Правовой центр «ЭГИДА».
Вопрос: Не все дефекты удается выявить в момент приемки квартиры, - иногда проходит время, прежде чем они дадут о себе знать. Каков порядок действий в таких случаях, куда обращаться, и кто обязан устранять недостатки?
А. Ковшутин: Все претензии по качеству должны предъявляться к застройщику. При этом в адрес застройщика направляется претензия с указанием обнаруженного недостатка, срока, в течение которого необходимо произвести те или иные действия. Претензия направляется таким образом, чтобы у вас остался след от её подачи: либо виза о приеме на втором экземпляре, либо уведомление о её вручении почтовой службы.
Вопрос: Какой гарантийный срок устанавливается на новый дом по российскому законодательству, и могут ли строители указать более короткий срок приема претензий по гарантии (например, 1 год)?
А. Ковшутин: Исходя из статьи 7 Федерального Закона 214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику, если только иное не предусмотрено договором (исключение составляет технологическое и инженерное оборудование).
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, также устанавливается договором, но составляет не менее чем три года. В данном случае гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Об указанном пятилетнем сроке также упоминается в пункте 3 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей». Таким образом, установление в договоре иного (менее пяти лет) гарантийного срока будет противоречить действующему законодательству.
Независимо от того, каким образом приобретена квартира (напрямую от застройщика или от дольщика по уступке) на указанную недвижимость распространяются сроки, установленные соответственно статьей 7 Федерального закона 214-ФЗ либо статьей 29 Закона «О защите прав потребителей».
Если же квартира приобретена в результате сделки купли-продажи, претензии относительно недостатка товара предъявляются, как правило, в течение двух лет (ст. 19 Закона «О защите прав потребителей»)
Вопрос: В каких ситуациях застройщик на законных основаниях может снять с себя ответственность за дефекты квартиры, сославшись на неправильные действия дольщика?
А. Ковшутин: Обратимся к договору долевого строительства, который заключается между дольщиком и застройщиком. Согласно ему застройщик обязуется в указанный в договоре срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Участник долевого строительства, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из этого следует, что до момента передачи дольщику объекта долевого строительства (например, квартиры), дольщик не обладает правами в отношении указанного объекта и не вправе предпринимать какие-либо действия, направленные на его изменение.
На практике нередки случаи, когда на этапе строительства дольщик самовольно осуществляет планировку жилого помещения по своему усмотрению, разводку коммуникаций и т.д. В дальнейшем между ним и застройщиком возникает конфликтная ситуация, при которой застройщик либо не может передать объект, строительство которого, в результате произведено с нарушением проекта, либо отказывается принять претензии относительно строительных недостатков, относя их на счет нерадивого дольщика.
Важно понимать, что до момента передачи квартиры дольщику ответственность за неё несет застройщик, а значит, отказ в допуске в квартиру до момента окончания строительства для производства каких-либо работ не может быть расценен как незаконный. Возможность же контроля строительства квартиры со стороны дольщика целесообразно оговорить при заключении договора.
Благодарим А.А. Ковшутина за помощь в подготовке материала.
Спасибо за информацию
Скажите, к кому обращаться в случае выявления дефектов, если застройщик раззорился и обанкротился?
Подскажите, пожалуйста, ситуация такая: Написали письмо застройщику по недоделкам, приходили, посмотрели, составили акт, обещали исправить недоделки и все. Теперь какие действия с нашей стороны?
Увы, если Застройщик обанкротился и был в соответствии с данной процедурой ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ, по поводу устранения дефектов обращаться не к кому.
Относительно составления акта, исправления недоделок и действий со стороны дольщикак если недоделки не устранены ответы даны в статье «Приемка квартиры: взгляд юриста» ideas.homechart.ru/posts/9648/
Правда ли, что при созданииТСЖ в новостройке, с дома снимается гарантия?
Во-первых ТСЖ создается собственниками помещений МЖД для управления МЖД и собственно само создание ТСЖ как юридического лица никакого отношения к строительству не имеет. Во-вторых нет никакой взаимной связи между двумя этими обстоятельствами: гарантией на построенный объект и определение в качестве способа управления — ТСЖ. Ответ — не правда.
Подскажите, если дом строился через жск, а не по долевому строительству, то каким законом регламентируется гарантия на инженерные коммуникации (лифты, трубы гвс и хвс) и какой срок гарантии тогда на них 3 года или 5 лет? Спасибо!
Как председатель домкома в ТСЖ хочу написать застройщику письмо пока не закончился гарантийный срок ( дому два года) о том, что потрескался фасад здания и вздулась фасадная краска, облетела краска и штукатурка в подъездах, лопнули и рассыпаются бетонные пандусы, а с крыши вода льется прямо по стенке в окна ( у жильцов стенки после дождя отсыревают). Проблем много, а грамотно написать не знаю как.Есть примерный образец как написать застройщику? И как сначало поступить ( с чего начать)?
Начинать необходимо с составления перечня недостатков и написания претензии в адрес застройщика. Нет какого-то определенного образца написания или требования Закона по данному написанию. Претензия пишется в простой письменной форме. Образцов претензий в Интернете достаточно много, напишите в поисковике "образец претензиии застройщику об устранении недостатков" вибирайте подходящую вам и на её основе пишите свою с изложением проблемы и требованием устранить недостатки.
Сообщите, пожалуйста, Ваше мнение по двум вопросам, возникшим у собственников дома, в котором проведен капремонт (по программе софинансирования Правительства Москвы), принятый в декабре 2012 года заказчиком (УК ГУП ДЕЗ) и одобренный общим собранием:
1. Можно ли (с кого, на каком основании) взыскать переплату за отопление, вызванную увеличенным фактическим удельным расходом тепла, вдвое превышающим федеральные нормы и значения, установленные проектом капремонта.
2. УК начисляет собственникам плату не только за содержание, но и за ремонт общего имущества, находящегося на гарантии подрядчиков после капремонта. Законно ли это?
Отвечу сразу на второй вопрос. Законно, поскольку запрета начисления платы за содержание и ремонт общего имущества после капитального ремонта в действующем законодательстве нет. Первый вопрос не совсем понятен. Если как вы пишите фактически увеличился расход тепла, необходимо выявить причину увеличения расхода и устранить её. Также вы пишите "превышающем федеральные нормы и значения, установленные проектом капремонта". Федеральные нормы и значения не могут быть установлены проектом капремонта.
Суть переплаты состоит в том, что оплата превышает объем оказанной услуги. В вашем же случае увеличился фактический удельный расход тепла, т.е. увеличился объем услуги, что привело к увеличению платы за неё. Таким образом речь не идет о переплате.
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста: многоквартирный дом сдан в эксплуатацию 7 лет назад - жильё федеральное, выделены квартиры военным пенсионерам.
Застройщик обязался построить подъездную дорогу к дому и заасфальтировать площадку вокруг него - но не сделал это.
Могут ли жители сейчас потребовать от него исправления этих недоделок?
Куда обращаться с такой просьбой?
Спасибо.
Предполагаю, что обращаться необходимо к тому лицу, которое вам выделило данные квартиры и уже это лицо должно требовать исполнения прокта Застройщиком. Если же договор заключался вами, то непосредственно к Застройщику. Вероятно ваши требования останутся без удовлетворения, поскольку дом сдан госкомиссии о чем имеются соответствующие документы, все квартиры были переданы по акту и никаких претензий никто не предъявлял. Гарантийный срок и срок на предъявление таких требований в судебном порядке также истек. Срок на предъявление претензий в судебном порядке можно восстановить, при этом доказав невозможность предъявления требований ранее.
Добрый день.
Подскажите, пожалуйста, в ноябре 2013г. на вторичном рынке приобретена квартира, которую дольщик принял в январе 2013г. В его договоре гарантийный срок был установлен 5 лет. Могу ли я на законных основаниях, как нынешний собственник, обратиться с претензией к застройщику в отношении выявившихся недостатков (сильно дует от окон)?
Договор ДДУ на Вас не распространяется, не исключено, что указанные окна даже и не Застройщик устанавливал, обращайтесь к продавцу…
здравствуйте !
разъясните пожалуйста ситуацию .
застройщик выдал ключи от квартиры в не сданном доме по предворительному акту .проживали почти год до сдачи дома не оплачивая комунальные услуги (устно договор был об оплате по счётчикам )теперь при сдаче дома с нас требуют плату за отопление ремонт и содержание и вывоз мусора (хотя даже бака нет)без оплаты не хотят подписывать акт передачи
что делать платить или нет ?
Вопрос не по теме статьи...
Даже если допустить, что оплата должна была осуществляться (что не соответствует действующему законодательству, поскольку дом не был сдан в эксплуатацию), отсутствие оплаты НИКАК не влияет на обязанность Застройщика передать объект долевого строительства дольщику по окончании строительства. По этому, если не передают квартиру, подайте письменное требование к Застройщику о передаче, установив срок, если в срок не передадут, подавайте иск в суд.
Добрый день! Дом сдан в декабре 2012. изначально все покупатели вступили в жск и заключили договор паенакопления. После сдачи дома застройщик оформил все квартиры на себя и через куплю-продажу продал их пайщикам, в том числе и мне. Спустя год в моей квартире течет стояк (не от соседей), стыки не герметичны и через них льется вода. Организация ТСЖ в данный момент в процессе, в управляющую компанию нас не передали. Кому мне предъявить данный дефект? Застройщику (по гарантии)? Я не могу вызвать даже сантехника, чтобы составить акт, потому что куда ни позвоню, все "не при делах". Кого мне пригласить для составления акта?
Вы наверняка оплачиваете УК коммунальные услуги, содержание и ремонт, значит и для составления акта необходимо обращаться в эту организацию.
Если все таки таковой нет, обращайтесь напрямую к Застройщику. Вызывайте его для составления акта, если не прибывает, составьте в одностороннем порядке с привлечением соседей. По форме акт должен быть аналогичным акту залива квартиры (образец находится в разделе homechart.ru/laws/), а по содержанию он должен включать в себя не только результат залива, а также недостатки связанные со строительством. Далее требуйте устранеия недостатка, если не устраняют обращайтесь в суд. Все варианты описаны в статье и комментариях.
здравстуйте.квартира получена от мо рф.очень много недоделок,застройщик отказывается.
Варианта несколько: обращаться в МО РФ с требованием о предоставлении надлежащей квартиры; обращаться в суд к Застройщмику, привлекая МО РФ в качестве третьего лица с требованием устранить недостатки; отремонтировать все за свой счет и взыскать убытки. Все зависит от способа приобретения квартиры и как урегулированы ваши правоотношения с МО РФ и Застройщиком, а также между МО РФ и Застройщиком. Обращайтесь к юристу на месте, должен проанализировать документы и создавшуюся ситуацию и дать соответствующие рекомендации.
Здравствуйте.Посоветуйте пожалуйста что нам делать с такой проблемой:купили квартиру в новостройке в кирпичном доме,в одной из комнат мы слышим соседей так,что если они смотрят телевизор-нам звук можно не включать,не уснуть пока они этот телевизор не выключат,мы слышим все их разговоры(причем они не кричат),и все это в детской!Скажите пожалуйста нормально ли это, и как и куда нам обратиться?
Добрый день!
Для начала необходимо специалисту (проектанту, строителю) установить соответствует ли построенная стена проекту. Поскольку проект должен предусматривать звукоизоляцию в соответствии со СНиП. Если стена построена верно, тогда приступить к оценке соответствия проекта этим самым СНиП. Если при строительстве или проектировании нарушены строительные нормы и правила, предъявляйте претензии к Застройщику.
Если всё верно, тогда в том, что вы слышите звук телевизора соседей может быть причина его включения на чрезмерную громкость и тогда Застройщик тут не при чем.
С наступающим Новым Годом!
Здравствуйте. У меня дома подтекает крыша и плесневеют стены.Квартира была куплена у долевого собственника.Дом на гарантии.Подскажите куда мне обращаться ,к застройщику или в управляющую компанию?
С Уважением.
Для составления акта обследования обращайтесь в свою управляющую компанию. Если недостатки (протекание крыши и плесень на стене) связаны с ненадлежащим обслуживанием общего имущества МД, то требования необходимо предъявлять к УК. В свою очередь если этот недостаток является результатом ненадлежащего строительства, УК пусть предъявляет претензии Застройщику.
При разрешении данного вопроса необходимо разобраться почему течет крыша и что стало причиной появления плесени. Как только будут получены ответы на эти вопросы будет ясно кто будет нести ответственность.
Здраввствуйте. Мы заехали в новый дом,как переселенцы из аварийного жилья в 2006 году. Напольная плитка в подъезде была в безобразном состояни
Как внешне не эстэтична, и ещё вся поколота и скрипит под ногами. Мы так понимаем ,что ДЭЗ приняли дом в таком срстоянии, значит и менять плитку должны они, а они нам отвечают, что это наше бремя, что нам делать , какие наши действия, посоветуйте пожалуйста.
Если вы въехали в новый дом в 2006 году, а на дворе 2014 год, значит гарантийный срок в течение которого должны быть предъявлены претензии к Застройщику относительно качества строительства уже истек. В соответствии с действующим жилищным законодательством бремя содержания общего имущества многоквартирного дома лежит на собственниках помещений моногоквартирного дома. Делайте вывод…
Здравствуйте!
у меня такая проблема. в 2010 году мы хотели купить квартиру в строящемся доме (недостающую сумму хотели взять в кредит). но банк нам отказал, мотивируя это тем, что кредит - ипотеку они не дают на строящиеся дома. осенью 2010 года дом сдали (не помню уже почему, но кредит нам все равно не дали). после чего в феврале 2011 года квартиру у застройщика купил наш знакомый, и потом через месяц мы оформили кредит и купили данную квартиру у нашего знакомого. ближе к зиме 2011 года мы заметили, что в одной из комнат - в спальне, стена (торцевая) холодная и, как нам показалась, влажная, в комнате холодно. мы этому не придали значение. но осенью 2012 года ситуация повторилась , а вокруг окна стена покрылась плесенью. мы хотели самостоятельно своими силами утеплить стену и решить вопрос с плесенью, но сначала решили обратиться в УК - пришли сотрудники, посмотрели и сказали, что это не к ним, это дефект некачественного строительства. и что нам теперь делать? помогите, пожалуйста.куда можно обратиться? или все сроки обращения куда-либо истекли?
Добрый день!
Парадокс весь в том, что между вами и застройщиком нет никаких договорных отношений и предъявить ему какие либо претензии вы не вправе. Виновен ли в данном случае Застройщик еще предстоит определить, и установить это возможно посредством обращения к эксперту, поскольку оснований образования плесени и влажности стены множество, в том числе несоблюдение технолигии кладки стен, плохая вентиляция (причина может быть из-за наличия герметичных пластиковых окон, следствие — застой воздуха в комнате и недостаточный обдув стен), недостаточная температура теплоносителя (плохо греют батареи отопления).
Подайте заявление в УК в котором потребуйте прибыть для составления акта недостатков, для его составления пригласите Продавца и если имеется подозрение, что плесень является причиной некачественного строительства из-за промерзания стены, пригласите Застройщика.
Далее вы вправе взыскать ущерб с связи со скрытыми недостатками с Продавца, а он уже в порядке регресса с Застройщика, если будет установлено, что недостаток является результатом некачественного строительства.
Практика по такой категории спора очень скудная, без хорошего юриста вам не обойтись. Общий срок исковой давности — 3 года.