Ремонт это всегда событие! Событие, порой такое долгожданное... и дело не только в том, что нужно накопить деньги, придумать дизайн, найти рабочих... Иногда приходится его ждать вместе с правами на са...
Ремонт это всегда событие! Событие, порой такое долгожданное... и дело не только в том, что нужно накопить деньги, придумать дизайн, найти рабочих... Иногда приходится его ждать вместе с правами на саму квартиру!
Я говорю о долевом строительстве. В последствии, когда дом достроен, мало получить ключи, нужно еще и правильно принять квартиру у застройщика, подписав все необходимые документы. На этом этапе есть ряд особенностей, но о них я уже рассказывал в другой теме. И хорошо, если Вы получили ключи к срок и при приеме у Вас не возникло никаких претензий, что ж, скорее всего Вы счастливчик и можете с удовольствием погрузиться в вопросы связанные с дальнейшим ремонтом и отделкой квартиры.
В жизни это не совсем так, скорее совсем не так. Даже перед тем как начать прием - передачу квартиры, подробно я этот вопрос поднимал в этой теме https://ideas.homechart.ru/posts/4824/, могут быть проблемы.
Сколько по России обманутых дольщиков! Конечно, я не смогу помоч Вам решить проблемы, но иногда полезно знать законы, возможно они смогут Вас защитить, во всяком случае, не ради этого ли их создавали?
Чуть ниже я приведу ряд положений из закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
• Денежные средства участников долевого строительства могут привлекаться застройщиком только после получения разрешения на строительство и представления проектной декларации.
• Объектом долевого строительства может быть не только жилое, но и нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости (за исключением объектов производственного назначения), строящемся с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
• Земельный участок, на котором ведется долевое строительство, может быть как в собственности, так и в аренде у застройщика.
• Договор долевого строительства будет считаться заключенным только при перечислении в нем срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цены договора, сроков и порядка уплаты, а также гарантийного срока на объект долевого строительства.
• Финансовые обязательства несут обе стороны договора (как застройщик, так и покупатель - участник долевого строительства).
• Застройщик, в случае нарушения указанного в договоре срока передачи покупателю квартиры, уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от ее цены за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере.
• В то же время, при нарушении указанного в договоре срока внесения платежа покупатель также уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Если же нарушение внесения платежей систематическое (более чем три раза в течение года) или просрочка составляет более чем три месяца, то застройщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора.
• Застройщик обязан передать квартиру покупателю не позднее срока, указанного в договоре. Этот срок должен быть единым для участников долевого строительства в рамках секции многоквартирного дома, имеющей отдельный выход.
• Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, застройщик обязан известить об этом покупателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока, а также предложить внести соответствующие изменения в договор.
• В случае значительного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков в установленный покупателем разумный срок, он может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств, а также уплаты процентов.
• Согласно ФЗ-214 любые условия договора, предусматривающие освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеют силы.
• Гарантийный срок, предусмотренный ФЗ-214, не может составлять менее чем пять лет.
• Застройщик не несет ответственность за обнаруженные в гарантийный срок дефекты, произошедшие вследствие естественного износа, нарушения требований технических и градостроительных регламентов либо ненадлежащего ремонта.
• Уступка участником долевого строительства прав требований по договору возможна только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи квартиры.
• По требованию покупателя застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства дома, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектную документацию с изменениями, если таковые вносились, а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
• Информация о застройщике должна содержать информацию о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение предшествующих трех лет с обязательным указанием места нахождения этих объектов, сроков ввода по проектной документации и фактических сроков их ввода в эксплуатацию.
Вот такие положения. Думаю, они обязательно окажут пользу. Тем более, что как всем известно, кто предупрежден, тот защищен! Надеюсь, моя тема оказалась для Вас полезной. Я призываю всех специалистов, которые могли бы дать совет по этой теме, так же поучаствовать, так как это может кому то обязательно помочь. Я поднял ее не спроста, так как занимаюсь приемом квартир у застройщиков, меня спрашивают и по вопросам долевого строительства, на которые мне отвечать сложно. Удачи всем кто ждет свои квартиры, желаю Вам что бы они были сданы в срок.
Такие хорошие слова написаны - так много чего должен Застройщик... НО
Наличие 214 закона мало чем помогает населению: большинство строителей по нему не работают, а заключают так называемые Предварительные договоры :0
Нет, конечно, если у Вас много денег, плевать на месторасположение, этаж и планировку, то Вы найдете вариант по 214 закону.
Но если денег мало, как и у большинства тех, кто вписывается в стройку, надеясь когда-нибудь получить-таки это жилье, то люди практически вынуждены соглашаться на все условия строителей, в т.ч. и на Предварительные договоры. И надеяться, что все будет хорошо. ((
MasyaS, вынуждена с вами не согласиться! Во-первых , застройщики просто не имеют права привлекать денежные средства граждан на основании предварительных договоров, договоров займа и прочих "притворных" сделок,ТОЛЬКО ПО ФЗ 214, то есть по договору об участии в долевом строительстве!!! Во-вторых, вы пишите, что люди вынуждены идти на поводу у этих шарлатанов с связи с отсутствием денежных средств. Поймите, вот перед тем как они заключили этот самый предварительный договор - у них хоть какие-то деньги были, хоть и самые небольшие, а после - все, люди и эти крохи просто потеряли! Лучше сберечь то что есть, эти шарлатаны на такую логику как у вас и рассчитывают. Лучше поснимать квартиру еще лет пять и накопить (либо ипотеку взять - это не так уж и страшно) и сделать все по человечески, без рисков. ПРИЗЫВАЮ ВСЕХ ТЕХ, кто хочет связаться с долевкой - не позволяйте себя обманывать! Пользуйтесь услугами юристов - лучше пару тысяч потратить сначала, чем потом плакать о миллионах!
только никакой закон и никакие юристы (за пару тысяч) не спасают от недобросовестных строителей, и это - ФАКТ, а не логика.
Я столкнулась с этим на "собственной шкуре", и многие мои знакомые тоже. А ипотеку, в основном, дают не под стройку, а под готовое жилье, так что 214 закон ту ни при чем.
Соглашусь с Константином, что прежде чем влезать в долевку, надо изучить все юридические моменты, особенно договор. Имел несчастье заключить предварительный договор в 2007г., но в прошлом году отсудил у застройщика такую же квартиру, и даже в более хорошем районе. Судье пришлось принять мою сторону, т.к. было доказана незаконность взимания денег по предвар договору и просрочка на 1 год. Было заключено мировое соглашение в нужном мне варианте.
Для заключающих ДДУ на квартиру под самоотделку стоимостью менее 2 млн и желающих в будущем получить налоговый вычет с затрат на отделку советую:
1) настоятельно попросить застройщика упомянуть в тексте ДДУ слово "самоотделка" или "без отделки" - будет намного проше доказать налоговой, что Ваша квартира действительно под самоотделку.
2) настоятельно попросить застройщика указывать в ДДУ вместо фразы, к примеру, "временная дверь - устанавливается" фразу "постоянная дверь - не устанавливается". Это не даст налоговой возможности зажать вычет в данном случае с установки входной двери.
Кто-нибудь сталкивался с ситуацией, когда застройщик просит внести первоначальный взнос сразу после подписания ДДУ до регистрации ДДУ в юстиции? Банк-кредитор, застройщик и юрист-риэлтор уверяют, что рисков нет, ведь деньги вносятся через банк, а в платежке указаны реквизиты ДДУ. Но ведь в самом ДДУ написано, что оплата производится в течение 5 дней с даты регистрации ДДУ в юстиции, а по закону ДДУ считается заключенным только с момента регистрации. Выходит, человека вынуждают платить по еще не вступившему в силу договору? В случае успешной регистрации ДДУ будет ли этот платеж признан в счет оплаты квартиры? А в случае отказа в регистрации какова вероятность вернуть деньги?
Да, на самом деле такие случаи бывают и не редко, зачастую застройщики преподносят такие первоначальные взносы как "бронирование" квартиры и пр. уловки. Но на самом деле - это всегда риск, поскольку, действительно, договор вступает в силу только после государственной регистрации, и в случае, если по какой-либо причине такая регистрация не произойдет - деньги нужно будет возвращать, это может быть проблематично.Если данная передача денег будет оформлена соглашением об авансе или о задатке - другое дело. В любом случае, я бы вам посоветовала позвонить или сходить в службу по надзору за строительством, узнать все ли в порядке у застройщика с разрешительной документацией. Если все в норме, то тогда можно и предварительный взнос дать, хотя, повторюсь - риски есть.
И еще я не поняла про 3%. Если покупатель передумал, Вы 3% возвращаете? А в чем тогда смысл такой гарантии? Если 3% не возвращать, то тогда да, покупатель 1000 раз подумает, прежде чем подписывать ДДУ и пойдет на это осознанно и бесповоротно. Тогда, по логике, если человек в моем примере передумает, полтора миллиона ему не вернут. Что-то не чисто.
Мое мнение (на основе личного печального опыта) - с долевкой никому не стоит связываться несмотря на все замечательные положения законов.
Как не печально - вынуждена согласиться с Вами, EKar, какими бы не были Законы - они всегда будут Застройщиками нарушаться, в той или иной степени - но будут, поэтому, если хочется приобрести новое жилье - лучше приобретать с уже оформленными документами, это, конечно, дороже - зато наверняка.
Не соглашусь. При покупке на вторичном рынке рисков не меньше, если не больше. Могут всплыть, например, несовершеннолетние родственники, и сделка может быть признана недействительной. А сколько обманутых людей, оставшихся без квартир в результате нечистых сделок? Хороших риэлторов с юридическими знаниями, которые ВСЕ проверят, еще поискать надо. Я к тому, что риски есть и там и там. Надо выбирать более приемлемый. Мне было проще изучать законы и судебную практику по взаимодействию с застройщиком. Я с долевкой связалась, все сама проверяла и копала, и не жалею.
Естественно, есть и на вторичном рынке свои риски, просто работая со "вторичкой" - это я вам как юрист в области недвижимости говорю - намного проще сразу увидеть все подводные камни, потенциальные проблемы, тех же несовершеннолетних и прочее. Другой момент - наличие абсолютно неграмотных риэлтеров, которые пришли с улицы, не имея даже элементарных базовых юридических знаний и начинают корчить из себя профи, людей убеждать, что все "схвачено" и "проверено". Именно отсюда и появляются обманутые покупатели и продавцы, я ежедневно с такими "жертвами" недобросовестных риэлтеров сталкиваюсь. А что касается "долевки" - если грамотно подойти к выбору застройщика и изучить документы, можно изначально снизить риски практически до ноля, я и сама сейчас дольщик, и тоже не жалею, потому что не переживаю, так как все сделано по закону.
Подскажите, если мы планируем получать налоговые вычеты с покупки квартиры, то мы имеем право получить еще и с затрат на отделку?