Помогите перепланировать двушку в небольшую трешку.

Добрый день!
Прошло 4 года,наша семья выросла и в ширину и в длину,.Двое взрослых, подросток, ребенок 6 лет.Есть еще старшие дети с внуками, приезжают редко,но тогда то и становится понятно, что хрущевка-двушка 44 метра стала тесной до невозможности.
Пришла мысль расшириться.Пока продавали свою,разобрали варианты дешевых трешек небольшой площади, в цену которых мы укладывались.
Хочу кирпичный дом с возможностью перепланировки,высокие потолки дают комфортное ощущение.За трешки в панельках просят какие-то бешеные деньги,не соответствующие внутреннему наполнению.Трешку в кирпично-монолитном доме не осилим по причине невозможности взять ипотеку-несовершеннолетний собственник,опека не пропускает.И да,хочется изолированных комнат и человеческого размера санузлы,в кирпичных хрущевках этого нет,панельные брежневки все смежно-изолированные.
Теперь у меня диллема.
Есть большая(относительно) трешка-сталинка -75 м.
Плюсы-площадь и большая кухня(относительно для сталинок)-9,5 м.Централизованное горячее водоснабжение. Жб перекрытия.БТИ подтверждает.Внутренние перегородки-асбестовые плиты,не дранка.
Минусы-1 этаж без балкона.Восточная сторона,солнце только утром ранним,в остальное время темно.Прокуренная.Сильно.Санузлы в плохом состоянии.Состояние пола в кухне и коридоре плачевное.Паркет в комнатах еще куда ни шло.Опасаюсь оч.серьезных вложений сразу,такой возможности нет.Жить с детьми в ней сразу после покупки очень напряжно.

Есть большая двушка-сталинка (относительно)-62 м.
Плюсы-3 этаж,балкон,эркер,ближе к школе и жд станции,поликлиникам,остановкам.Окна в тихий переулок.Внутренние перегородки-гипсолитовые. Большая кухня -10,3.В тех.плане перекрытия жб. По другим данным-деревянные.Санузлы в приличном состоянии.Относительно чисто,можно въехать и жить.Устраивает этаж,расположение.
Минусы-газовая колонка и непонятные перекрытия.
P.S. Уточнила про перекрытия.Оказалось, действительно жб именно  внашем подъезде.Квартира находится в части арки, которую достроили позже между домами, и ее укрепляли жб плитами.В соседнем подъезде уже смешанные перекрытия.Так что это минус отпал.

Разница в цене -100 тыс всего.

Даю план двушки.В перспективе готова отказаться от газа,если ее можно как то перепланировать в трешку.Пока идея такая-комнату с эркером разделить и выделить спальню для подростка.Оставшуюся часть+коридор большой превратить в гостинную.
Думаю,переносить ли кухню в коридор в этом случае,пока не решила.


Помогите перепланировать двушку в небольшую трешку.