Доброго времени суток!Решил поделиться опытом ремонта однокомнатной квартиры для последующей продажи.Действие разворачивается в Саратове.История я данной квартирой началась в сентябре 2013 года, когда...
Доброго времени суток!
Решил поделиться опытом ремонта однокомнатной квартиры для последующей продажи.
Действие разворачивается в Саратове.
История я данной квартирой началась в сентябре 2013 года, когда её покупал в ещё строящемся доме. На тот момент было возведено 4 этажа из 25. Моя квартира на 23-ем этаже.
Квартиру покупал как вложение денег, с использованием ипотеки с выгодным по акции процентом в Сбере 9,5%.
Уже в декабре 2015 года дом был сдан, получил ключи. Изначально планировал просто продать её.
Ещё в процессе строительства дома под разными предлогами получал разрешение у прораба на посещение стройки. Уже тогда понял, что вид из окон квартиры будет потрясающий!
В последующем даже рассматривали покупку себе 2-ух комнатной квартиры в этом доме. Но к нашему удивлению, мы так и не смогли уместиться в 65 кв.м (виртуально в 3d модели и на деле, рисуя мелками на полу примерную желаемую планировку и расстановку мебели) и это после нашей двушки в 42 кв.м! Рассматривали даже покупку двухуровневой квартиры, пост о ней тоже чуть позже сделаю. Но отдали предпочтению частному дому!
Итак, ближе к делу! Этот ремонт у меня был вторым.
Получил ключи, оформил доки на квартиру, погасил досрочно ипотеку и выставил её на продажу в состоянии "от строителей", т.е. без ремонта вообще. Жалко было расставаться с таким видом и высотой (после нашего 1-ого этажа, где сейчас проживаем), поэтому продавал не торопясь, скидки не делал. С февраля по август было много просмотров, даже чуть-чуть не продал (чуть-чуть не считается), просто перекрылись покупатели. В основном все, зная что это однушка 38,5кв.м, ожидали чего-то большего. И со словами "нам 3-4 членам семьи тут будет тесно" разворачивались.
А в августе появились свободные деньги и вместо открытия вклада решил потратить их на ремонт в данной квартире и с целью дальнейшей её продажи.
Подал объявление на авито о поиске бригады, расписал объём работ, планировку квартиры и ценник в 80тр за работу "под ключ". Меньше чем за 1 день почти более 500 просмотров и куча звонков! Кто-то звонил и говорил, что за данную сумму только санузел сделает, кто-то просто уверял, что не найду рабочих за такую сумму. Но готовых приступить к работе было больше! С 6-ю бригадами встретился, вечером выбрал одну бригаду. На следующий день уже снова встретились для заключения договора и подсчёта необходимых материалов.
В общей сложности ремонт длился примерно 1,5 месяца. Ремонтом занимались 2 человека - мужчина и женщина. Что было сделано. Изначально в квартире была одна колонна, ровно по середине, частично разделяя комнату от кухни. В текущей "свободной" планировке было несколько вариантов. Остановились на варианте с переносом кухни в комнату (получилась кухня-гостинная) и полноценная спальня (на месте кухни). Благодаря санузлу по соседству - проблем с водяными трубами, сливом и вентиляцией не было. Какие могут быть проблемы? Видел много раз подобные смены комнат, в которых коммуникации к кухне тянули в стяжке. Т.е. слив на расстоянии порядка 5м находится вообще без уклона и в стяжке. Поражаюсь мастерам и хозяевам! Надолго ли хватит такого ремонта?
По самому ремонту ничего сверхъестественного. Всё видно на фото.
Оконный проём на лоджии увеличил путём демонтажа 6 кладок кирпича. Вид на Волгу стал ещё шикарнее! + заменил нижние сендвич-панели в балконном блоке на стёкла, света в комнате ещё больше стало.
Заказ кухни прошёл чуть ли не спонтанно, в первом попавшемся салоне, услышав их цену с учётом скидки в 25 с небольшим тр! Сразу же подписали договор на нарисованную кухню, оставили предоплату. В итоге, кухня с доставкой, подъёмом в квартиру, сборкой и установкой вышла всего за 30тр (без учёта каменной мойки)!
Общий ценник ремонта с учётом стройматериалов и работы = 404тр.
Метраж квартиры: общий 38,5кв.м, спальня 10кв.м, кухня-гостинная 16кв.м, санузел 4,7кв.м, лоджия 3кв.м.
Вид из лоджии квартиры буквально за пару месяцев до сдачи дома в эксплуатацию
В целом, довольно симпатично. Но лично мне режет глаз сочетание темного/светлого пола.
Ну и как: с ремонтом продалась быстрее? Добавили к цене затраченные 404 тыс?
Как согласовали перенос кухни в комнату?
по поводу оформления перепланировки — в документах указано, что квартира со свободной планировкой. В тонкости не вдавался, есть хороший риелтор, с которой изначально перед ремонтом обговорили все нюансы, дала добро на такой шаг.
тот же самый дом. Квартира дороже на 150тр, 2-й этаж против 23, 50кв.м. против 39кв.м. С планировкой тоже не всё гуд
А если сравнивать квартиры, то Ваша лучше…
Если бы покупала квартиру — единственное что оставила после выезда это входную дверь ))
С наступившим вас и всех вдолевщиков!
мне кажется, что делать ремонт для продажи — это неблагодарное занятие. Во первых в таких ремонтах, как правило, нет душевности, а во вторых покупатели всегда думают, что сами сделают дешевле и лучше)))
Да и перенос кухни в комнату не способствует продажи, так как это не узаконить. Соответственно, ипотечники-покупатели отпадают
Для продажи хороший ремонт, на среднестатистического покупателя)
У меня соседи купили в нашем доме две квартиры. Одну отремонтировали, обставили для продажи. Вот мне теперь тоже интересно, что у них получится)
По поводу душевности/практичности/качества — делал ремонт на совесть. Мог вместо ГРАС-блоков перегородки сделать из гипсокартона. Потолки мог повесить в 2 раза дешевле и желтее. Диодные лампы во всей квартире мог не вкручивать. Плитку можно было ещё дешевле взять. Дверь тоже можно было бы не Торекс поставить, а Китайскую. Так что уверен, что ремонт прослужит долго и счастливо новым хозяевам. Ну а душевность добавится с заселением, всевозможными цветочками на подоконниках, фотографиями и т.п…
Если сравнивать с машинами (коих случаев в интернете сейчас МОРЕ), где под видом не битой и не крашеной продают полный хлам. Как мы в данном случае назовём продавца, который втюхал эту с виду новенькую машину наивному покупателю? Правильно! Нехорошим словом! Так почему же я должен сейчас поступать как те продавцы автохлама???
Уже нашёл в интернете
Не люблю людей, делающих назаконные перепланировки. Вдруг у меня этажом ниже кроватка детская стоит, а у вас труба на кухне протекла. Хотите кухню-гостиную, покупайте смарт-квартиру.
И чтоб демонтировать кирпичную кладку на балконе, тоже нужно разрешение архитектора.
Ремонт мне кажется на вкус большинства как мне кажется (не в моем это точно), но для семьи с маленьким ребёнком именно такие квартиры и рассматриваются.
Не знаю почему квартира не продаётся, видимо какие то косяки есть( может быть незаконная перепланировка или ещё что).
А ваш риэлтор с 20 летним стажем не говорил, что квартира с адекватной ценой уходит максимум за 4 месяца? Стоит задуматься почему у вас квартира без ремонта не ушла и теперь не сильный спрос.
Дело ваше… можно и 5 лет продавать. Покупатель конечно найдётся когда нибудь.
% по ипотеке был меньше чем % по вкладу. Напомню — 9,5%. Всего за 2 года использования ипотеки я переплатил порядка 50тр (все подсчёты вплоть до копейки имеются). А выросла она примерно на 450тр. Вопрос — где упущенная прибыль? У меня были покупатели на неё без ремонта, но при условии дисконта в 100тр. Я отказался. Мне было к не спеху.
Риелтору не плачу ни копейки. Снова Саратовские "нормы", где за услуги риелтора платит покупатель.
Квартира с ремонтом в продаже висит всего 2,5 месяца (натяжные потолки позже вешали, а без них не хотел выставлять квартиру). Покупатели были, но их требуемый дисконт меня не устраивает. До весны у меня время есть.
Посчитаю как продам.
Дело не в ремонте, не покупают именно из-за однозначно НЕ законной перепланировке, без шансов узаконить в будущем. Конечно, желающих мало… Ремонт вполне нейтральный, ну кроме цветочков в ванной…
А цветочки в ванной с камнями, что по моему, мужскому, мнению выглядит нейтрально, больше на тему СПА-салонов смахивает. Вот если бы там были ТОЛЬКО цветочки, да, это не привлекало бы мужскую часть
В данном примере, меня поразило именно решение совершить не законную перепланировку на продажу… смысл???? Для себя любимых, на долгие годы и при условии более-менее хороших отношений с соседями, гидроизоляции и т.д. — я хотя бы по-человечески могла бы понять… но, здесь… зачем????
"Покупные" разрешения на перепланировку — отдельная тема) Да, видела и частичный стол капитальной и ванную в гостиной… все бывает за деньдюжку) Только, незадачливые субъекты покупающие подобные разрешения не понимают всю бестолковость этой "покупки"… итог то все равно один, в случае бучи от соседей)
Я не специалист по перепланировкам и не знаю, что можно и что нельзя. Если говорить о ремонте в квартире, то у Вас очень хорошо все получилось — неплохой метраж для бездной пары, нейтральные тона, ванная симпатичная, а вид из окон вообще красота… Думаю вы обязательно найдете своего покупателя.… Вообще я поймала себя на мысли, что живя в Австралии и сравнивая аналогичное жилье, продаваемое здесь могу точно сказать -Ваша квартира даст фору многим местным вариантам. Серьезно…
Слушайте, вы не думали посдавать квартирку пару-тройку лет? Деньги, конечно, ваши, вам решать... Но если спешки нет, этого времени вполне хватит, чтобы отбить ремонт, а когда продавать будете, если и придется делать скидку - не так обидно. Только не цену задирайте на аренду, а тщательно выбирайте жильцов - и в общем-то есть хороший шанс, что квартира товарного вида не потеряет или только маленькие доделки понадобятся...
Мне ваш ремонт очень понравился, по-моему вполне нейтрально и подойдет большинству покупателей. По крайней мере сразу видно, что чисто, все новое, вполне достойный выбор материалов. Для начинающих семей самое то, а вот с незаконной перепланировкой могут возникнуть проблемы Мы живем в квартире, сделали тоже незаконную перепланировку я решалась на это больше полугода. А вдруг нам захочется продать ее лет через 20? Вообще жалко расставаться с квартирой, очень приятный вид из окна, хорошая планировка, может оставить всё для детей, если конечно есть такая материальная возможность ))Пока можно сдавать, чтобы просто не простаивала и деньги не тратились впустую в любом случае Желаю вам быстрейшего продажи, хороших покупателей и выгодную сделку! ремонт вы сделали не на продажу А как для себя, ванна мне особенно понравилась, я сама бы от такой не отказалась))
Спасибо большое за такой ремонт и отношение к будущим хозяевам. Желаю Вам скорее продать квартиру и построить дом
По-моему, очень достойный ремонт что под аренду, что для постоянного жилья и перепланировка логичная. Удачной продажи!
Почитайте правила планировок/перепланировок. У вас сильное нарушение, которое ни одно БТИ не попустит. Вы разместили кухню над единственной жилой комнатой соседей снизу. А ваши соседи сверху оказались вынужденно тоже нарушителями. Их кухня получилась над вашей жилой комнатой. Для продажи БТИ не нужно. Но оно нужно, если ваш покупатель ипотечник.
Соседи сверху у меня тоже сделали перепланировку- над моей комнатой у них кухня, соответственно над моей кухней у них гостиная. Под свободной планировкой в многоквартирном доме поняли "что хочу, то и делаю, моя собственная квартира, ведь...!" Но увы Жилищная Инспекция так не думает!
Я бы вместо ремонта помыла окна, сняла с них все пленки и пропылесосила промышленным пылесосом. Чистая квартира без отделки продалась бы быстрее. Меня удивляет такая вера в риэлтора… Остальное все уже написали.
У законов выходит двойные стандарты, если посмотреть, что законно строят студии, где в единственной комнате кухня. На каждый товар есть свой покупатель. Автору удачной продажи.
А куда вывели вытяжку на кухне? вентшахта санузла между стиральной машиной (унитазом) и входной дверью?
Короба сами примерно 50*100мм, т.е. всего на 5см потолок опустится. Зато можно обойтись без гипсокартонных коробов
Я в свое время искала квартиру с ремонтом. И вот с таким ремонтом купила бы с удовольствием.
Удачных продаж! С Новым годом
мы в свое время искали такую квартиру (евродвушку) или малогабаритную двушку для родителей. такая планировка и ремонт нас бы тоже устроили идеально, но перепланировка… не знаю. 22 этажа внизу. Случись что и однозначно будешь виноват в заливе, и вмиг получишь предписание перенести кухню на место.
Посоветовала бы переехать жить в новую квартиру, а свою на первом этаже сдать в аренду и начать продавать, постараясь выжать из нее по-максимуму, пока не продастся.
Зачем вам один? риэлтор с ее 20-летним стажем??? Хорошо, если вы подписали договор с риэлтором типовой, а не эксклюзивный. Сами вы продадите быстрее — достаточно подать объявление на Авито, добавив хорошие фото.)) Риэлторы будут звонить пачками и приводить покупателей, если цена не будет завышенной, а вот риэлторские вам платить не придется — это надо сразу им озвучить.Хотя эта ваша перепланировка отпугнет многих.(
С удовольствием читала пост про покупку земельного участка для дома в центре города с пониманием ситуации и обоснованным расчетом… и как же здесь все печально… может лучше все-таки восстановить?
Выше прикреплял ссылку на квартиру в этом же доме. Вот там печально будет новым хозяевам когда у них кухонная сливная труба забьётся, которую действующий хозяин-продавец проложил без уклона в стяжке. Интересно — на 1 год её хватит?