Перепланировка от застройщика

Большинство современных новостроек возводится по индивидуальному проекту. Но несмотря на многообразие планировочных решений, часть покупателей стремится изменить внутреннее пространство жилища, чтобы оно идеально отвечало их потребностям и представлениям о комфорте.

Вложив значительные средства в приобретение квартиры, будущие жильцы начинают задумываться о ремонте и обустройстве на новом месте задолго до окончания строительства. Пока растут этажи, они прорабатывают вариант планировок, просчитывают расположение мебели и бытовой техники, чтобы рационально использовать каждый сантиметр жилой площади. Одним нужна гардеробная в спальне, другие хотели бы отгородить уголок под детскую, - порой становится очевидно, что осуществить свои мечты новоселы смогут, только внеся более или менее существенные изменения в имеющийся проект квартиры.


Перепланировка на стадии строительства, перепланировка от застройщика

Перепланировка представляет собой многоступенчатую процедуру, в которую входит разработка нового проекта, сбор документации, согласования и, конечно же, сами строительные работы.

Между тем, многие охотно переложили бы эти хлопоты на плечи застройщика. Ведь гораздо удобнее въехать в новую квартиру и сразу приступить к отделке помещений, минуя этап разборки старых перегородок и возведения новых, не говоря уже о привлечении специалистов для создания проекта и общения с государственными службами.

Несомненно, такая услуга, как перепланировка на этапе строительства, будет востребована покупателями новостроек, и, понимая это, строители идут навстречу клиентам. По словам Михаила Григорьевича Зуева, главного инженера ООО «ДОМ-75» Ассоциации строительных предприятий «БЕРЕГ», данный способ привлекателен для покупателя. «Если улучшение проекта возможно, почему не внести изменения в документацию, чтобы в дальнейшем сэкономить время собственнику будущего помещения и избавить его от необходимости решать данный вопрос самостоятельно?» - замечает он.

Однако следует понимать, что готовность застройщика пойти навстречу клиенту не означает автоматически выполнения всех его пожеланий. Перепланировка связана с вопросами комфорта и безопасности всех жильцов дома, поэтому изменения, вносимые в пределах одной квартиры, не должны нарушать требования СНиПов, санитарных и противопожарных норм.


Перепланировка на стадии строительства, перепланировка от застройщика

Разработка нового проекта начинается лишь после одобрения его девелопером. Кроме того, приходится принимать в расчет и технологию строительства, применяемую застройщиком: шире возможности перепланировки в монолитных и монолитно-кирпичных домах, тогда как панельная технология сопряжена со многими ограничениями.

О том, как происходит согласование перепланировки, рассказывает директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
«ООО «Лидер Групп» предоставляет своим клиентам возможность сделать перепланировку квартиры силами застройщика до заселения в новый дом. Для этого покупателю необходимо донести свои пожелания в виде сформированного плана квартиры.

Специалисты нашей компании изучат предоставленный проект на предмет соответствия действующим нормам и правилам строительства. Например, увеличение ванной комнаты за счет жилых помещений запрещено СНиП. Расширение площади квартиры, путем присоединения балкона, противоречит правилам пожарной безопасности, если в квартире только один балкон.

Далее мы рассматриваем, насколько новая планировка затрагивает несущие стены здания. Если клиент обратился к нам на стадии строительства, и приобретает еще не построенное жилье, а желаемая планировка не противоречит нормам, мы принимаем ее и строим квартиру в соответствии с проектом заказчика. При этом покупатель не несет никаких дополнительных финансовых и временных затрат.

Если квартира уже построена, а новая планировка требует сноса несущих стен, то наши проектировщики смогут перераспределить нагрузку, чтобы соблюсти конструктив здания. В связи с тем, что мы вносим изменения в готовый объект, это обойдется нашему клиенту в определенную сумму, однако гораздо меньшую, чем при самостоятельной перепланировке квартиры.»

Не менее важно, чтобы клиент своевременно проинформировал застройщика о своем желании произвести перепланировку. Скорректировать проект намного проще, если квартира и этаж, на котором она находится, еще не построены, - в этом случае застройщик может без спешки согласовать обновленный проект, и строительство квартиры будет вестись уже с учетом пожеланий заказчика.

Однако, как замечает М.Г. Зуев, так происходит не всегда. Многие клиенты спохватываются слишком поздно, когда внесение изменений в проектную документации требует значительных затрат и усилий.

Михаил Григорьевич Зуев, главный инженер ООО «ДОМ-75» Ассоциации строительных предприятий «БЕРЕГ»:
«Учитывая, что речь идет о строительстве многоэтажного дома, и о том, что все договоры проходят через регистрационную палату, изменения в документацию необходимо внести до регистрации первого договора. Это наиболее благоприятный вариант.

Если по каким-то причинам вопрос поднимается позже, здесь все решается индивидуально. На этой стадии у заказчика появится дополнительная обязанность, связанная с внесениями изменений в ту документацию, которая прошла первичную регистрацию и по которой договоры долевого участия регистрируются в Регпалате. А это влечет за собой определенные финансовые и временные затраты, с которыми заказчик может согласиться или не согласиться. Естественно, если до сдачи объекта остается слишком мало времени, никто не захочет заниматься этой проблемой, да и физически сделать это будет уже почти не возможно – семеро одного не ждут.»

Какую выгоду получает инвестор, если перепланировка квартиры производится до завершения строительства дома? Назвать точные цифры достаточно сложно, поскольку многое зависит от объема требуемой перепланировки, сложности проекта, возможных затрат на демонтаж, если хозяева жилплощади оказались не слишком расторопны.

Тем не менее, по утверждению экспертов, совокупная стоимость работ в любом случае будет ниже, чем если бы клиент производил перепланировку самостоятельно, после ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку большинство покупателей не разбираются в вопросах строительства, поэтому обычно они привлекают специалистов для разработки проекта, его экспертизы, сопровождения в органах муниципалитета, связанного с прохождением согласования, - а это влечет за собой дополнительные расходы. В исполнении компании-застройщика те же самые услуги обойдутся дешевле, к тому же при своевременном заказе перепланировки не придется сносить старое, чтобы построить новое. Еще один бонус – существенный выигрыш во времени.

Однако сколь бы заманчива ни был перепланировка на этапе строительства, с точки зрения клиента, далеко не все компании поддерживают эту практику. И на то имеются достаточные основания.

Затруднения вызывает даже не технический аспект перепланировки в строящемся доме, а необходимость заново согласовывать изменения в проектной документации объекта. Не будем забывать, что речь идет о многоэтажных домах, на которых сосредоточены интересы десятков, а то и сотен инвесторов. В таких условиях индивидуальный подход может иметь неприятные последствия, например, привести к затягиванию сроков строительства.

Елена Бутенко, и.о. заместителя директора по маркетингу инвестиционно-строительной компании «Мегалит»:
«Наша компания не практикует выполнение перепланировок по инициативе покупателя на стадии строительства дома, так как любое изменение, внесенное в первоначальную проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, влечет за собой повторное ее согласование. Обмеры квартир представителями проектно-инвентаризационного бюро и выдача разрешения на ввод дома в эксплуатацию также осуществляется на основании тех проектных данных, которые были заявлены изначально.

Гораздо правильнее, на наш взгляд, изначально ориентировать проектировщиков, работающих над архитектурно-планировочными решениями квартир, на создание различных вариантов хорошо продуманных и практичных решений, востребованных на рынке. Иначе может случиться так, что из-за 5-7 клиентов, пожелавших осуществить перепланировку в своей квартире, затянутся сроки согласования и регистрации соответствующих изменений в ФРС и пострадают остальные сотни дольщиков. Работая по 214-му ФЗ, для застройщика не менее важно, чем для покупателей, соблюсти сроки строительства и как можно раньше выдать людям долгожданные ключи от квартиры.»

Итак, если у застройщика имеется отлаженная схема по согласованию проектной документации, и он готов осуществить перепланировку квартиры в процессе строительства дома, вы вполне можете воспользоваться этим предложением. Однако в таком ситуации не рекомендуется откладывать решение вопроса в долгий ящик: чем быстрее вы уведомите застройщика о своих пожеланиях, тем лучше будет и для вас, и для него. В то же время, у вас всегда есть шанс найти квартиру подходящей планировки среди многочисленных вариантов, представленных на современном рынке недвижимости, или выбрать проект с так называемой «свободной планировкой», которые открывает достаточно широкие возможности для преобразований.

Факт произведенной перепланировки не влияет на взаимные расчеты, связанные с изменением фактической площади квартиры в большую или меньшую сторону, по результатам обмеров БТИ. В данном случае отношения инвестора и застройщика регулируются договором, который и определяет порядок действий обеих сторон.

Благодарим компании ООО «Лидер Групп», ИСК «Мегалит» и Ассоциацию строительных предприятий «БЕРЕГ» за помощь в подготовке статьи.