Сегодня журналы, веб-сайты и телепередачи предлагают сотни дизайнерских идей для обустройства больших и маленьких квартир. Однако если вы планируете сдавать помещение внаем, подготовка к ремонту прои...
Сегодня журналы, веб-сайты и телепередачи предлагают сотни дизайнерских идей для обустройства больших и маленьких квартир. Однако если вы планируете сдавать помещение внаем, подготовка к ремонту происходит по особым правилам.
Нужно ли делать ремонт в квартире «под аренду», и если да, насколько основательным он должен быть? Когда оправданы значительные вложения в ремонт, а в какой ситуации лучше ограничиться минимальными обновлениями?
Очевидно, что ухоженная, опрятная квартира скорее найдет своего клиента. Однако важно понимать, что размер арендной ставки определяется совокупностью факторов, и состояние жилья – лишь один из них.
Об этом говорит и первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:
«Безусловно, при прочих равных условиях квартира со свежим ремонтом вызовет больший интерес у покупателя, нежели квартира с обшарпанными обоями и не работающей сантехникой. Состояние квартиры имеет значение для квартир любого ценового сегмента, но важно помнить, что в наибольшей степени на размер арендной ставки влияют такие факторы, как месторасположение самого дома, его качество, состояние прилегающей территории и т.д. Поэтому уровень ремонта зависит в первую очередь от класса квартиры, которую вы собираетесь сдавать».
Искусство равновесия
Умение найти баланс между арендной ставкой и качеством отделки квартиры приходит с опытом. Теоретически, рассчитать срок окупаемости ремонта можно, поделив сумму, вложенную в подготовку квартиры, на размер арендной ставки за вычетом коммунальных платежей (и, предположительно, 13% подоходного налога, который обязан внести в государственную казну законопослушный арендодатель). В реальности, это лишь приблизительный прогноз, который осуществится при условии, что сотрудничество арендатора и арендодателя не будет омрачено разного рода неприятностями. Затопление, поломки мебели и техники и другие инциденты увеличивают период возмещения расходов. Кроме того, следует морально подготовиться к тому, что после отъезда квартирантов помещение нужно будет приводить в порядок, - а значит, неизбежны новые траты.
Из всего сказанного следует вывод: чтобы ремонт окупился, срок аренды должен быть достаточно большим. Многие специалисты убеждены, что на реальную прибыль от сдачи квартиры можно рассчитывать только через полтора-два года. При меньшей продолжительности аренды велика вероятность, что едва «отбив» один ремонт, вы тут же столкнетесь с необходимостью делать его снова.
С этой точки зрения, самой благоприятной представляется ситуация, когда одни и те же квартиросъемщики арендуют квартиру на протяжении двух, трех и более лет. Но никогда нельзя исключать элемент неожиданности: независимо от первоначальных намерений жильцы могут съехать в течение года, а квартира уже не будет блистать нетронутой послеремонтной чистотой. Поэтому не менее важно заранее продумать выбор строительных и отделочных материалов, чтобы облик квартиры как можно меньше пострадал в процессе эксплуатации, а при необходимости легко и относительно недорого поддавался восстановлению.
Дороже – значит лучше
Получается, правы те, которые считают, что серьезный, дорогостоящий ремонт в квартире «под аренду» не оправдывает себя? Не обязательно. Однако вкладывать силы и средства имеет смысл, только если речь идет о квартирах бизнес-класса и элитных апартаментах. Удобное расположение, престижный район и благоустроенная территория в сочетании с качественной отделкой, современной мебелью и хорошим техническим оснащением способны увеличить стоимость аренды не менее чем на треть.
Ирина Цио, помощник руководителя отдела аренды федеральной риэлторской компании “Этажи”:
«Уверена, что дорогой ремонт оправдывает себя только в том случае, если квартира находится в элитном районе, ЖК или доме. Если же квартира в старом доме, где запущенный подъезд, не благоустроенный двор, то делать дорогой ремонт не имеет смысла. Если в древней хрущевке (а тем более, в спальном районе) сделать шикарный ремонт и заложить его стоимость в величину арендной ставки - вряд ли такая квартира найдет своего жильца. В подобных домах, как правило, не тот контингент соседей, не благоустроенный двор, нет паркинга, поэтому смысла вкладывать большие деньги в квартиру просто нет».
Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»):
«Элитное жилье - это обычно квартиры больших площадей в новостройках бизнес-класса, расположенных в центре города. Если вы арендодатель элитного жилья, в таком случае для успешной аренды вам необходим эксклюзивный евроремонт от именитых дизайнеров с использованием натуральных материалов - дерево, мрамор. Как правило, ремонт в элитных квартирах выдержан в одном стиле. Бытовая техника от ведущих производителей, эксклюзивная мебель дорогих марок – неотъемлемые атрибуты недвижимости класса de luxe.
К бизнес-классу относятся квартиры, имеющие три и более комнат, и расположенные чаще всего в новых монолитных домах. Обыкновенно в них сделан качественный ремонт, не обязательно евроремонт, имеется встроенная бытовая техника, пластиковые стеклопакеты, хорошая новая мебель.
Квартиры эконом-класса – это обычные квартиры в типовых домах с обыкновенным ремонтом. Используемые отделочные материалы и мебель - от отечественных производителей.
Таким образом, вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт в обычном доме и дешевой квартире – это неоправданная трата денег. Не удастся тем самым значительно повысить арендную ставку либо перевести квартиру в другой класс. Если делать евроремонт в маленькой квартире в панельном доме, то квартира окажется неликвидной, поскольку покупатели в этом ценовом сегменте ожидают также получить машиноместа, огороженную территорию, чистый охраняемый подъезд и т.д.»
Кто живет, тот и ремонтирует?
Особого упоминания заслуживает ситуация, когда ремонт производится квартиросъемщиками в счет арендной платы. Казалось бы, в новостройке без чистовой отделки или в старой, обветшалой квартире такой вариант избавит хозяев от лишних хлопот, но у большинства арендодателей он энтузиазма не вызывает. Ведь проконтролировать выбор отделочных материалов и проведение строительно-ремонтных работ владельцам недвижимости затруднительно, а полагаться на добросовестность клиентов решится не всякий. Чаще всего данная схема применяется при долгосрочной аренде, с условием, что в отремонтированной квартире будут проживать все те же наниматели.
В идеале, факт привлечения квартирантов к ремонту жилья следует оформить договором, чтобы избежать взаимного недовольства и конфликтов в дальнейшем.
В договоре рекомендуется описать также состояние квартиры и передаваемого имущества перед сдачей. Тогда, если отделка или мебель будут серьезно повреждены, вы с полным основанием сможете требовать компенсации.
***
Общеизвестно, что ремонт в квартире всегда требует предварительной подготовки и вдумчивого подхода. Однако, планируя ремонт квартиры «под аренду», необходимо учитывать и реалии рынка недвижимости. Поэтому, прежде чем приступать к практическим действиям, всегда полезно проконсультироваться со специалистами и выбрать оптимальное решение в каждой конкретной ситуации.
Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар»:
Целесообразность ремонта квартиры под аренду определяется ее местоположением и качеством дома. Производить ремонтно-строительные работы имеет смысл, если квартира находится в престижном районе. Если она расположена в дешевом районе, ремонт увеличит стоимость ставки аренды лишь на 1 тыс. руб., а вложенные средства могут составить 50-70 тыс. руб. Стоит отметить, что в центре города востребованы квартиры и без ремонта, но за меньшую стоимость. Обязательными требованиями к сдающейся квартире являются исправный санитарный узел и оборудованная кухня. Чаще всего владельцы дорогих квартир делают ремонт на свой вкус, а владельцы дешевых, как правило, приобретают износостойкие материалы, то есть вместо обоев выбирают краску, кладут износоустойчивый ламинат и кафель. Начать сдавать квартиры в новостройке желательно после запуска лифтов, иначе отсечется значительная часть арендаторов.
Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Ремонт может изменить уровень арендной ставки, если речь идет о предложении в одном ценовом сегменте. Например, если стоимость найма 1-комнатной квартиры с косметическим ремонтом - 750-800 долларов в месяц, то аналогичная квартира с капитальным ремонтом, новой сантехникой и новой мебелью будет уже сдаваться за 900-950 долларов в месяц, квартира с качественным ремонтом с использованием импортных материалов, с заменой сантехники, межкомнатных дверей, со стеклопакетами, встроенным кухонным гарнитуром и новой мебелью - 1000-1100 долларов в месяц, а квартира с евроремонтом - 1200-1500 долларов в месяц.
Ирина Цио, помощник руководителя отдела аренды федеральной риэлторской компании «Этажи»:
Любую квартиру можно сдать, главное правильно выявить потребность потенциального жильца. Клиенты встречаются разные: бывают те, которым нужна только черновая отделка (по договоренности с собственником они сами обустраивают квартиру), бывают такие, что им не нужна мебель и бытовая техника (у них все свое). Есть клиенты, которые хотят, чтобы в квартире была вся комплектация - от стереосистемы до блендера. Здесь важно правильно выявить потребность у арендодателя и арендатора и установить адекватную цену на такой тип жилья.
Квартиру можно сдать сразу же после получения документа, подтверждающего право собственности. Даже если вы - владелец квартиры в черновой отделке и не планируете делать даже минимальный ремонт. На такую недвижимость тоже есть свой клиент.
Благодарим компании «МИЭЛЬ-Аренда», «Этажи» и АН «Бекар» за помощь в подготовке материала.